Minimalny podatek dochodowy od nieruchomości komercyjnych

W ramach uszczelniania systemu podatkowego fiskus planuje kolejne obciążenia – tym razem minimalny podatek dochodowy dla posiadaczy nieruchomości komercyjnych. Przeczytaj co zmieni się w 2018 r.!

Dlaczego fiskus wprowadza nowe, dodatkowe zobowiązanie podatkowe w podatku dochodowym? Uzasadnieniem jest …optymalizacja podatkowa. Urzędnicy fiskusa wyszli z założenia, że w przypadkach, w których podatnicy nie wykazują dochodów do opodatkowania lub są to dochody nieadekwatne do skali prowadzonej działalności, to prawdopodobnie jest to efekt optymalizowania podatków. No cóż, może zdarzyć się i tak, niemniej jednak taka argumentacja jest bardzo niebezpieczna. Bo kiedyś ktoś może dojść do wniosku, że skoro dany podatnik nie płaci np. 10 000/100 000/1 000 000/wstaw dowolną kwotę PLN podatku rocznie, to znaczy, że kombinuje i trzeba mu dowalić domiar podatkowy. Jak za starych dobrych czasów!

Kogo i czego będzie dotyczyła nowa regulacja

Podatnikami minimalnego podatku dochodowego będą podatnicy podatków dochodowych (zarówno PIT jak i CIT), będący właścicielami/posiadaczami środków trwałych położonych w Polsce, w postaci tzw. nieruchomości komercyjnych, o określonej wartości początkowej (powyżej 10 milionów PLN).

Nieruchomości komercyjne, które będą objęte nowym podatkiem:

• budynki handlowo-usługowe sklasyfikowane jako: centra handlowe, domy towarowe, samodzielne sklepy i butiki, pozostałe handlowo usługowe;
• budynki biurowe.

Jeżeli wartość początkowa budynku handlowo-usługowego lub budynku biurowego nie przekracza 10 milionów PLN dodatkowy podatek nie będzie wymagany.

Minimalny podatek dochodowy ma być odliczany od podatku dochodowego (PIT lub CIT) obliczanego na zasadach ogólnych.

Podstawa opodatkowania i wysokość podatku

Za podstawę opodatkowania będzie przyjmowany przychód odpowiadający wartości początkowej środków trwałych, przekraczającej kwotę 10 milionów PLN (innymi słowy nadwyżka ponad 10 mln PLN wartości początkowej ŚT). Czyli będzie to swoista fikcja prawna, że podatnik posiadający np. budynek biurowy (stanowiący środek trwały) o wartości 100 milionów PLN osiąga przychód w wysokości 90 000 000 PLN.

Podatek będzie płacony miesięcznie w wysokości 0,035% podstawy opodatkowania. W przypadku przykładowego biurowca o wartości 110 000 000 PLN będzie to 35 000 PLN miesięcznie, czyli 420 000 PLN rocznie. Co ciekawe podstawy opodatkowania nie będą obniżały dokonane odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej środka trwałego, będą za to podwyższały ją poniesione na nieruchomość nakłady.

Co jest dziwnego w minimalnym podatku dochodowym?

Podatnik posiadający nieruchomość komercyjną o wartości początkowej przekraczającej 10 mln PLN będzie opodatkowany minimalnym podatkiem dochodowym. Niezależnie czy przynosi dochód, niezależnie jak bardzo dana nieruchomość jest dochodowa, czy też generująca stratę.

Co prawda przepisy o minimalnym podatku dochodowym nie będą miały zastosowania do tych nieruchomości komercyjnych, od których zaprzestano dokonywania odpisów amortyzacyjnych (w przypadku zawieszenia działalności gospodarczej). Opodatkowaniu nie będą podlegały również budynki wykorzystywane wyłącznie lub w głównym stopniu na własne cele podatnika lub na cele:

• naukowe;
• naukowo-techniczne;
• oświatowe;
• kulturalne,
• w zakresie kultury fizycznej i sportu;
• ochrony środowiska;
• wspierania inicjatyw społecznych na rzecz budowy dróg i sieci telekomunikacyjnej na wsi oraz zaopatrzenia wsi w wodę;
• dobroczynności;
• ochrony zdrowia i pomocy społecznej;
• rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów;
• kultu religijnego.

Jednak patrząc całościowo na ten podatek jest to po prostu podatek majątkowy (od posiadanej nieruchomości komercyjnej), a nie podatek dochodowy. Bo Twoja nieruchomość może nie generować żadnego, najmniejszego nawet przychodu, ale jeżeli dokonujesz odpisów amortyzacyjnych – zapłacisz podatek. Mało tego, zapłacisz minimalny podatek dochodowy nawet jeżeli Twoja nieruchomość generuje stratę!

Podsumowując nową regulację

Nowy podatek jest oparty na założeniu, że podatnik będzie opodatkowany (w minimalnym stopniu) w odniesieniu do rzeczywistych zysków, których można zasadnie oczekiwać przy prowadzeniu działalności opartej na posiadaniu nieruchomości komercyjnych. Dodatkowo rozwiązanie to ma być neutralne podatkowo dla większości podatników (poprzez pomniejszanie PIT lub CIT o kwotę podatku minimalnego).

Niestety, nieobciążający podatek ten będzie jedynie dla inwestycji dochodowych. We wszystkich pozostałych przypadkach minimalny podatek dochodowy będzie obciążał podatników.

Wracając jeszcze, do poruszanej powyżej kwestii, iż w zasadzie jest to podatek majątkowy, a nie dochodowy. Fiskus w uzasadnieniu do projektu zmian w ustawach o podatkach dochodowych twierdzi, że nie będzie miało miejsce podwójne opodatkowanie w perspektywie podatku od nieruchomości. Zdaniem fiskusa “podatek od nieruchomości od budynków wykorzystywanych w działalności gospodarczej obliczany jest od innej podstawy niż podatek minimalny, a mianowicie od powierzchni użytkowej budynku“. Hmm, no cóż, ten sam budynek będzie opodatkowany po pierwsze podatkiem od nieruchomości, po drugie minimalnym podatkiem dochodowym. Ale, zdaniem fiskusa, dzięki innym rozwiązaniom technicznym w zakresie obliczenia podatku, nie będzie miało miejsce podwójne opodatkowanie. Aha…

Ale to nie koniec zmian!

Minimalny podatek dochodowy to tylko jedna z pakietu wielu zmian, jakie od przyszłego roku szykuje podatnikom fiskus. W ramach uszczelnienia systemu podatkowego planowane jest wprowadzenie w 2018 r. w podatku VAT podzielonej płatności (split payment), zaś w podatkach dochodowych zmiany dotyczące m.in.:

• wyodrębnienia źródła przychodów w postacie zysków kapitałowych;
• przepisów w zakresie kosztów finansowania długiem;
• przepisów w zakresie kontrolowanej spółki zagranicznej (CFC);
• przepisów w zakresie podatkowych grup kapitałowych;
• usług niematerialnych oraz związanych z korzystaniem z wartości niematerialnych i prawnych;
• i wiele, wiele innych zmian.

O części zmian będę oczywiście wspominał na blogu, niemniej jednak czasu na przygotowanie się do ich implementacji jest już bardzo niewiele. Dlatego polecam Państwu moje szkolenia podatkowe (ruszamy już od listopada 2017 r.!), na których w przystępny sposób wyjaśnię Państwu jakie będą zmiany w podatkach i jak je wdrożyć w Waszej działalności. Więcej szczegółów znajdziecie Państwo na stronie: https://satkiewicz.pl/szkolenia/.

Jeżeli zastanawiacie się jak mogę pomóc w Waszej działalności w zakresie podatków dochodowych lub VAT wszystkie informacje znajdziecie na stronach: CIT, PIT, VAT.

Do przeczytania!

Pozdrawiam, Paweł Satkiewicz