Podatki.BLOG

Działalność gospodarcza w domu lub mieszkaniu

Działalność gospodarcza firma w mieszkaniu domu

W wielu miejscach w sieci można natrafić na poradniki dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby fizyczne w domu lub mieszkaniu. Zazwyczaj opisują one tylko te korzystne strony takiej działalności. W tym wpisie, oprócz korzyści takiego rozwiązania przedstawię zagrożenia podatkowe i prawne, które z niego wynikają.

 

Generalnie pomysł prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu lub domu może być ciekawym rozwiązaniem. Oszczędzamy pieniądze związane z wynajęciem/zakupem nieruchomości/powierzchni, oszczędzamy czas (bo do pracy mamy niedaleko 😉 ), możemy rozliczyć część wydatków związanych z naszym domem lub mieszkaniem. Wszystko to fajnie gra, dopóki nie zaczną się problemy. A te mogą nas niestety spotkać podczas użytkowania naszej nieruchomości na cele działalności gospodarczej. Zacznijmy od tych pozytywnych stron działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu.

Na plus

Nasza działalność gospodarcza w domu lub mieszkaniu może przybrać kilka postaci. Pierwsza, najprostsza i najmniej inwazyjna w nasze prywatne życie (choć nie do końca, ale o tym w drugiej części wpisu) jest wykorzystanie adresu naszego mieszkania lub domu jako adresu dla rejestracji naszej działalności gospodarczej. Oczywiście dom lub mieszkanie w którym mieszkamy i w którym chcemy prowadzić działalność gospodarczą nie musi być naszą własnością, niemniej jednak do celów rejestracji takiej działalności będziemy musieli się wykazać tytułem prawnym do danej nieruchomości (czyli np. umową najmu w przypadku wynajmowanych nieruchomości, odpisem z księgi wieczystej w przypadku nieruchomości stanowiącej naszą własność itp.).

Zarejestrowanie prowadzonej działalności gospodarczej pod adresem naszego domu lub mieszkania, pod warunkiem, że działalność gospodarczą wykonujemy poza domem lub mieszkaniem, wydaje się być najmniej problematyczną formą użycia prywatnej nieruchomości do celów działalności gospodarczej. Niemniej jednak nie niesie za sobą żadnych benefitów podatkowych, poza tym, że mamy adres do rejestracji działalności. Kolejną, bardziej rozwiniętą formą naszej działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu jest jej faktyczne wykonywanie pod tym adresem w bardzo ograniczonym zakresie. Na zasadzie – mamy w domu komputer, jakąś drukarkę, ewentualnie kawałek półki z kilkoma segregatorami i siedzimy sobie przy biurku z komputerem, pracując w ramach własnej działalności. Nie mamy jednak wyznaczonej powierzchni, która jest faktycznie wyodrębniona do prowadzonej działalności gospodarczej. Tutaj również ingerencja jw naszą prywatną nieruchomość jest niewielka (miejsce pod drukarkę, kilka segregatorów i kawałek biurka) i potencjalne korzyści podatkowe, które możemy osiągnąć jest równie niewielka.

Dlaczego? Wynika to z podejścia organów podatkowych, które warunkują zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków eksploatacyjnych na część nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej do działalności gospodarczej jeśli to wykorzystywanie jest faktyczne. Co to znaczy? Ni mniej ni więcej, że faktyczne zajęcie części mieszkalnej nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej musi polegać na wyłączeniu tej części z celów mieszkalnych. Jeżeli jednocześnie wykorzystujemy część nieruchomości na cele działalności gospodarczej i jednocześnie wykorzystujemy ją na cele mieszkalne organy podatkowe zakwestionują zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków przypadających na taką część.

Czy naprawdę nie możemy zaliczyć nic do kosztów uzyskania przychodów jeżeli nie mamy wydzielonej części do prowadzonej działalności gospodarczej? Możemy pokusić się o rozliczenie np. części wydatków na domowy internet lub telefon stacjonarny (jak to zrobić o tym za chwilę) i właściwie niewiele poza tym. No chyba, że wydzielimy np. ścianką działową część pokoju. Ale i przy tego typu rozwiązaniu lub próbie wydzielenia miejsca do prowadzenia działalności gospodarczej np. w jednopokojowym mieszkaniu ryzykujemy, że urząd skarbowy zakwestionuje nam wydatki poniesione na taką część pomieszczenia, zaliczone do kosztów uzyskania przychodów (choć przepisy takiej sytuacji nie wykluczają, ale przepisy przepisami, a życie i kontakty z urzędem skarbowym to zupełnie inna para kaloszy…).

Zupełnie inną sytuację mamy, gdy wydzielamy część naszej nieruchomości pod działalność gospodarczą – na przykład jeden z pokoi zamieniamy w gabinet. Albo przeznaczamy całe piętro domu na biuro. I tutaj zaczynają się konkretne możliwości osiągnięcia korzyści podatkowych z takiego rozwiązania. Prowadząc działalność gospodarczą w domu lub mieszkaniu można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki związane nieruchomością w części w jakiej używam jej do prowadzenia działalności gospodarczej (a w konsekwencji w związku z osiąganiem przychodów z tej działalności). Załóżmy, że mamy mieszkanie 75 m2, w którym pokój o powierzchni 15 m2 przeznaczamy na gabinet/mini biuro, w którym prowadzimy działalność gospodarczą. Przy założeniu, że wykorzystujemy ten pokój wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej i nie służy on naszym celom prywatnym, możemy zaliczyć 20% wydatków związanych z naszym mieszkaniem (bo pokój 15 m2 w mieszkaniu 75 m2 stanowi 1/5 powierzchni tego mieszkania). Jeżeli jesteśmy w stanie precyzyjnie określić część wydatków na nieruchomość związaną z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. wydzieliliśmy całe piętro w domu, dla którego mamy odrębne olicznikowanie) nie musimy stosować kryterium powierzchniowego wskazanego jako powyższy przykład.

Plusy i minusy prowadzenia działalności gospodarczej w mieszkaniu lub domu

Jednak pewnych kategorii wydatków nie da się wydzielić w części dotyczącej działalności gospodarczej inaczej niż poprzez kryterium powierzchni. Takim przykładem wydatków jest czynsz za mieszkanie. Jest on płacony za całe mieszkanie. Dlatego jedynie poprzez wyliczenie udziału powierzchniowego części mieszkania wykorzystywanego do działalności gospodarczej w całości powierzchni mieszkania możemy myśleć o zaliczeniu części czynszu do kosztów uzyskania przychodów. Z kolei do mediów (woda, prąd, gaz itp.), jeżeli nie mamy odrębnych liczników dla części wykorzystywanej do działalności gospodarczej, zastosowanie kryterium powierzchniowego może zostać zakwestionowane przez organ podatkowy. Wynika to z faktu, iż o wielkości zużycia mediów nie decyduje powierzchnia, tylko ilość “odbiorników” te media zużywających. I tak na przykład zużycie wody w mieszkaniu, w przeważającej części związana jest z jego prywatnym użytkowaniem.

Co więcej, organy podatkowe stoją na stanowisku, iż opłaty abonamentowe (stałe, np. przy opłatach za energię elektryczną) dla lokalu mieszkalnego, w którym częściowo prowadzona jest działalność gospodarcza, nie mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Oznacza to, że jeżeli nie mamy oddzielnych liczników, najbezpieczniej z faktury za energię elektryczną odjąć opłatę stałą (abonamentową) i z pozostałej części (zużycia energii) wyliczyć (niekoniecznie przy użyciu kryterium powierzchniowego) część przypadającą na prowadzoną przez nas działalność gospodarczą w nieruchomości mieszkalnej.

Wydatki za domowy telefon lub internet również możemy w części zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Szkopuł tkwi w tym, jak ustalić taką część. O ile w przypadku telefonu można pokusić się o analizę i dzielenie billingu, o tyle internet ciężko podzielić na część używaną do prowadzenia działalności gospodarczej i część prywatną. Najlepszym wyjście jest zamówienie odrębnej usługi, związanej wyłącznie z prowadzoną działalnością gospodarczą, nie używanym do celów prywatnych i ujęcie jej w kosztach uzyskania przychodów. Oczywiście są wydatki związane z mieszkaniem lub domem, których zasadniczo nie zaliczymy do kosztów uzyskania przychodów, jako związane z prywatnym użytkowaniem mieszkania. Przykładem takich wydatków są koszty kablówki, telewizji satelitarnej itp. Choć oczywiście można znaleźć takie rodzaje działalności dla których takie wydatki będą uzasadnione, w większości przypadków zaliczenie ich do kosztów uzyskania przychodów może być problematyczne.

Może się okazać, że dla celów działalności dokonujemy prac remontowych lub adaptacyjnych naszej nieruchomości. Jeżeli dotyczą one wyłącznie tej części, która jest wykorzystywana dla celów prowadzonej działalności gospodarczej, możemy takie wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w całości. W przypadku kiedy remontujemy całe mieszkanie lub dom, a tylko część z nieruchomości będzie wykorzystywana na cele działalności gospodarczej, do kosztów uzyskania przychodów możemy zaliczyć tylko część przypadającą na powierzchnię wykorzystywaną w działalności gospodarczej. Oczywiście musimy takie wydatki mieć udokumentowane (np. fakturami VAT). Remont lub adaptacja wykonana systemem gospodarczym, bez dokumentacji poświadczającej nabywane materiały budowlana będzie praktycznie niemożliwa do rozliczenia.

W związku z adaptacją mieszkania lub domu do działalności gospodarczej ponosimy niekiedy wydatki na wyposażenie: np. odpowiednie meble, sprzęt RTV lub komputerowy. Tego typu wydatki, jeżeli służą wyłącznie celom prowadzonej przez nas w nieruchomości działalności gospodarczej i nie służą użytkowi prywatnemu również mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.

Mieszkanie lub dom mogliśmy zakupić na kredyt. Stąd powstaje pytanie czy możemy zaliczać odsetki w związku ze spłatą kredytu do kosztów uzyskania przychodów, a jeżeli tak, to w jakiej części. Odpowiedź na pierwsze pytanie jest twierdząca. Na pytanie jaką część możemy zaliczyć do kosztów najlepszą odpowiedź może nam dać kryterium powierzchniowe  – czyli rozliczamy odsetki kredytu w tej części, w jakiej wykorzystujemy naszą nieruchomość do celów prowadzenia działalności gospodarczej. Możemy mieszkanie lub dom stanowiące naszą własność, wykorzystywane do działalności gospodarczej zaliczyć do środków trwałych i dokonywać odpisów amortyzacyjnych stanowiących koszt uzyskania przychodu. Tutaj należy pamiętać, że zaliczeniu do środków trwałych podlegają całe nieruchomości (np. dom, mieszkanie). Jeżeli wykorzystujemy tylko jej część (np. jeden pokój), to zaliczeniu do kosztów uzyskania przychodów podlegają tylko odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej mieszkania odpowiadające proporcji w jakiej wykorzystujemy jego powierzchnię do prowadzenia działalności gospodarczej do całkowitej powierzchni mieszkania (środka trwałego). Jest to jednak bardziej skomplikowany temat i pewnie z czasem poświęcę temu zagadnieniu odrębny wpis.

Na minus

Należy pamiętać o kilku istotnych kwestiach, związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu, które zignorowane mogą spowodować niemałe problemy. Przede wszystkim powiązanie naszego adresu domowego z działalnością gospodarczą to przede wszystkim swoista ingerencja w naszą prywatność, związana np. z odwiedzinami urzędników skarbowych. I to czasami już na etapie samej rejestracji działalności gospodarczej. I to nawet wtedy, gdy będziemy chcieli zastosować tak nieinwazyjne rozwiązanie, jak użycie naszego adresu domu/mieszkania do rejestracji działalności gospodarczej. Zakładając nawet, że adres domowy będzie służył wyłącznie rejestracji działalności, a miejsce prowadzenia działalności zgłosimy pod innym adresem (np. w wynajmowanym biurze, warsztacie, magazynie itp.). W większości przypadków, zakładając działalność gospodarczą rejestrujemy się także na VAT.

Ostatnimi czasy fiskus uszczelnia system VAT walcząc z wyłudzeniami. Jednym z elementów tego uszczelniania jest formalistyczna rejestracja na VAT. Jeszcze jakiś czas temu wystarczyło złożyć zgłoszenie VAT-R i czekać na zaświadczenie o zarejestrowaniu jako podatnika VAT. W obecnych czasach urzędnicy fiskusa skrupulatnie sprawdzają podmioty rejestrujące się na VAT. Łącznie z wizytą w miejscu podanym jako adres siedziby podatnika. Stąd, jeżeli podamy adres domowy jako adres siedziby naszej działalności gospodarczej (nawet jeżeli wskazaliśmy miejsce jej wykonywania pod innym adresem), możemy spodziewać się ewentualnej wizyty urzędników w naszym domu lub mieszkaniu. I skoro sami podaliśmy nasz adres to nie ma wyjścia – musimy otworzyć i wpuścić do środka urzędników… Oczywiście należy wierzyć w zdrowy rozsądek urzędników i w przypadku działalności nie budzącej wątpliwości liczyć, że poprzestaną na zweryfikowaniu, że dany adres istnieje i mieszka tam podatnik. Niemniej jak widać jest to jakieś ingerowanie w sferę prywatną podatnika.

Podobnie w przypadku kontroli (więcej na temat kontroli przeczytasz tutaj: Jak przeżyć kontrolę podatkową i nie zostać puszczonym w skarpetkach…) pierwsze kroki (w celu wręczenia upoważnienia do przeprowadzenia kontroli) kontrolujący skierują pod adres wskazany jako siedziba podatnika. Jeżeli tym adresem jest nasze mieszkanie lub dom, możemy się spodziewać wizyty urzędników. Co więcej, jeżeli nie mamy księgowego, pod adresem którego przechowujemy nasze rozliczenia podatkowe (taki adres również zgłasza się przy rejestracji działalności gospodarczej, a później, jeżeli zaistnieją zmiany, trzeba go aktualizować) i przechowujemy je u siebie w domu lub mieszkaniu, to urzędnicy …mogą chcieć przeprowadzić kontrolę w naszym domu/mieszkaniu. Zasadą jest bowiem, że kontrolę przeprowadza się w siedzibie podatnika. A skoro adresem siedziby podatnika jest jego dom lub mieszkanie… Jak sami Państwo widzicie, nawet tak niewinna okoliczność jak wykorzystanie domowego adresu do rejestracji działalności gospodarczej (nawet jeżeli w domu/mieszkaniu nie wykonujemy faktycznie działalności gospodarczej!) może skutkować różnego rodzaju ingerencją w prywatność podatnika. Niektórym może to nie przeszkadzać, dla większości jednak będzie stanowiło to jakiś problem.

Kolejna sprawa, jak już jesteśmy przy kontroli. W jej trakcie kontrolujący mogą zakwestionować zaliczanie części wydatków na dom lub mieszkanie do kosztów uzyskania przychodów w związku z prowadzącą działalnością gospodarczą. Stanie się tak wtedy, gdy dojdą do wniosku, iż część przeznaczona do prowadzenia działalności gospodarczej nie jest dostatecznie wydzielona by zapobiec jej użytkowi prywatnemu. Lub gdy dojdą do wniosku, że sposób umeblowania, wyposażenia lub przedmioty zastane w miejscu przewidzianym na prowadzenie działalności gospodarczej wskazują na jej przeznaczenie prywatne. Przykładem może być wydzielenie gabinetu w jednym z pokoi w mieszkaniu, w którym oprócz biurka, fotela i szafy z segregatorami stoi telewizor z podłączoną konsolą i szafeczka na gry. Ale to nie wszystkie niedogodności związane z prowadzeniem/rejestrowaniem działalności gospodarczej w domu/mieszkaniu.

Rejestracja na VAT może wiązać się z wizytą urzędników w siedzibie podatnika

Kolejnym cieniem prowadzenia działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu jest podatek od nieruchomości. O ile dla nieruchomości mieszkalnych jest on na akceptowalnym poziomie, o tyle dla nieruchomości wykorzystywanych do działalności gospodarczej jest ona całkiem wysoka. Stawki podatku od nieruchomości ustalają gminy w drodze uchwały. W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych wskazane są tylko maksymalne stawki podatku od nieruchomości, które mogą uchwalić gminy, aktualizowane corocznie poprzez obwieszczenie Ministra Finansów. I tak, w 2017 r. maksymalna stawka podatku od nieruchomości wynosi rocznie dla nieruchomości mieszkalnych 75 groszy za 1 m2 powierzchni użytkowej i aż 22,66 PLN za 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Różnica ponad trzydziestokrotna!

Co to oznacza w praktyce? Załóżmy, że mamy dom o powierzchni użytkowej 250 m2. Dla celów działalności gospodarczej wydzielamy na parterze domu biuro o powierzchni 100 m2. Poniżej trzy przykładowe wyliczenia dla Warszawy, Gorzowa Wielkopolskiego i Hajnówki. Warszawa – stawka roczna podatku od nieruchomości w 2017 r. dla nieruchomości mieszkalnych – 74 grosze za 1 m2 powierzchni użytkowej, dla nieruchomości mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 22,66 PLN za 1 m2 powierzchni użytkowej. Gorzów Wielkopolski  – stawka roczna podatku od nieruchomości w 2017 r. dla nieruchomości mieszkalnych – 67 groszy za 1 m2 powierzchni użytkowej, dla nieruchomości mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej 22 PLN za 1 m2 powierzchni użytkowej. Hajnówka – stawka roczna podatku od nieruchomości w 2017 r. dla nieruchomości mieszkalnych 75 groszy za 1 m2 powierzchni użytkowej, dla nieruchomości mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej 21,78 PLN za 1 m2 powierzchni użytkowej.

Czyli za dom o powierzchni użytkowej 250 m2 w Warszawie zapłacimy rocznie 185 PLN podatku od nieruchomości, w Gorzowie Wielkopolskim 167,50 PLN, a w Hajnówce 187,50 PLN. Jeżeli te same domy chcielibyśmy wykorzystywać do działalności gospodarczej (100 m2 powierzchni użytkowej przeznaczone na biuro) to podatek od nieruchomości wyniesie rocznie:

  • w Warszawie  2377 PLN (111 PLN za część mieszkalną i 2266 PLN za część mieszkalną przeznaczoną do działalności gospodarczej);
  • w Gorzowie Wielkopolskim 2300,50 PLN (100,5 PLN za część mieszkalną i 2200 PLN za część mieszkalną przeznaczoną do działalności gospodarczej);
  • w Hajnówce 2 290,50 PLN (112,50 PLN za część mieszkalną i 2178 PLN za część mieszkalną przeznaczoną do działalności gospodarczej).
Jak widać na powyższym przykładzie część domu lub mieszkania przeznaczona pod działalność gospodarczą może spowodować istotny wzrost obciążenia naszej nieruchomości podatkiem. Przy czym różnice pomiędzy lokalnymi stawkami są niewielkie i co tu się czarować – zazwyczaj bliskie maksymalnych, dopuszczalnych poziomów. Taki to lokalny profiskalizm, nie tylko Minister Finansów łupi nasze kieszenie, lokalne władze też mają w tym swój niechlubny udział…
Zajęcie części mieszkania lub domu na prowadzenie działalności gospodarczej należy zgłosić lokalnym władzom (burmistrzowi, wójtowi, prezydentowi miasta) w celu opłacania podatku od nieruchomości. Oczywiście można tego nie robić i działać “na partyzanta”, ale narażamy się tym samym na kłopoty – naliczenie podatku od nieruchomości wstecz wraz z odsetkami, ewentualne postępowanie karnoskarbowe itp. Dotyczy to tej części, która faktycznie wykorzystywana jest do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli użyjemy adresu naszego domu/mieszkania do zarejestrowania działalności gospodarczej i nie prowadzimy jej faktycznie w tym miejscu, to moim do obrony jest stanowisko, iż nie mamy obowiązku zgłaszania tego władzom lokalnym i opłacania podatku od nieruchomości (bo faktycznie nie wykorzystujemy nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej). Niemniej jednak każdy przypadek zawsze trzeba rozpatrywać indywidualnie.

Na koniec należy wspomnieć o kilku kwestiach niepodatkowych, o których warto pamiętać przy rozpoczynaniu działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu. Pierwszą z nich jest wynikająca z przepisów prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Jeżeli bowiem wybudowaliśmy dom jednorodzinny, przeznaczony zasadniczo do spełniania funkcji mieszkalnych to wydzielenie i utworzenie na jednej z kondygnacji np. części biurowej, wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej może stanowić zmianę sposobu użytkowania. Będzie to miało miejsce wtedy, gdy zmienią się warunki bezpieczeństwa pożarowego, higieniczno-sanitarne, wielkość lub układ obciążeń itp. Nie wchodząc w szczegóły, budzące sporo wątpliwości, należy przyjąć, że np. zmiana sposobu użytkowania całego budynku mieszkalnego na obiekt biurowy będzie powodowało zmianę sposobu użytkowania. Natomiast za taką zmianę nie uważa się zazwyczaj prowadzenia drobnego handlu w pomieszczeniu domu mieszkalnego z funkcją wyłącznie mieszkalną, o ile prowadzona działalność nie wymaga przebudowy budynku lub lokalu. Podobnie w przypadku drobnej działalności biurowej prowadzonej w części budynku.

Inną kwestią, która może utrudnić nam prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu (problem ten raczej nie będzie dotyczył działalności gospodarczej prowadzonej w domu) jest kwestia zgód od spółdzielni mieszkaniowych lub wspólnot mieszkaniowych. Wiele lokalów, do których mamy np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, dla prowadzenia w nim faktycznej działalności gospodarczej wymaga zgody spółdzielni mieszkaniowej. Nie piszę tutaj o sytuacji, w której używamy naszego adresu domowego do rejestracji działalności gospodarczej, ale już wydzielenie pokoju na gabinet i przyjmowanie tam interesantów/pacjentów może takiej zgody wymagać. Taką zgodę uzyskuje się zazwyczaj składając wniosek o jej wyrażenie przez zarząd spółdzielni. W każdym przypadku procedurę uzyskiwania takiej zgody reguluje statut lub regulamin danej spółdzielni mieszkaniowej.

Problemy z prowadzeniem działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu

Tam gdzie nie ma spółdzielni mieszkaniowych są zazwyczaj wspólnoty mieszkaniowe. Wspólnoty takie nie mają uprawnień do wymagania wyrażenia przez nie zgody (np. w formie uchwały) na prowadzenie działalności gospodarczej w naszym mieszkaniu. Niestety tak się niekiedy dzieje. Brak jest ogólnych recept na rozwiązanie takiej sytuacji i w każdej rozwiązanie trzeba znaleźć indywidualnie. Należy też podkreślić, że w przypadku np. adaptacji naszego mieszkania na cele działalności gospodarczej, która to adaptacja obejmuje również części wspólne nieruchomości, taka zgoda wspólnoty może być wymagana (i co więcej – jest to zgodne z prawem). Co więcej, zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może ustalać inne (większe) obciążenia z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej dla właścicieli lokali użytkowanych w sposób inny niż mieszkalny (lokali użytkowych). Z tego tytułu może się okazać, że faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej w części naszego mieszkania mamy obowiązek zgłosić wspólnocie mieszkaniowej.

Należy też pamiętać, że istnieje wiele rodzajów działalności, dla których wymagane są odpowiednie warunki lokalowe i których w praktyce nie będziemy mogli prowadzić w mieszkaniu, domu lub jego części lub będzie to możliwe po przeprowadzeniu dużych adaptacji budynku/lokalu mieszkalnego. Przykładem są na przykład punkty gastronomiczne, żłobki itp.

Jako, że wpis jest o podatkach wyłącznie sygnalizuję powyższe problemy prawne, które mogą się pojawić w przypadku adaptacji mieszkań/domów do prowadzenia działalności gospodarczej. Jednak sugeruję, aby ich nie bagatelizować, gdyż zignorowanie pewnych wymogów może się nas później boleśnie zemścić.

Podsumowując

Prowadzenie działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu może być ciekawym narzędziem do zoptymalizowania obciążeń gospodarczych przedsiębiorcy. Niemniej jednak trzeba pamiętać, że nie w każdym przypadku i nie wszystkie wydatki na naszą nieruchomość, potocznie mówiąc “wrzucimy w koszty”. Poniżej krótkie podsumowanie powyższego wpisu:

  • działalność gospodarcza w domu lub mieszkaniu może przyjąć różne formy: od użycia adresu domowego do rejestracji działalności gospodarczej do wykorzystania całego mieszkania lub domu do jej faktycznego prowadzenia;
  • im mniejsza użycie naszej nieruchomości mieszkalnej do prowadzenia działalności gospodarczej tym mniejsze i bardziej problematyczne korzyści podatkowe;
  • zaliczenie wydatków na nieruchomość mieszkalną do kosztów uzyskania przychodów może nastąpić w przypadku faktycznego prowadzenia działalności gospodarczej, co oznacza wyłączenie tej części z funkcji mieszkalnej nieruchomości;
  • częstokroć konieczne będzie fizyczne wydzielenie/adaptacja pomieszczeń/powierzchni do celów prowadzenia działalności gospodarczej, inaczej zaliczenie wydatków na taką część do kosztów uzyskania przychodów może zostać zakwestionowane przez organy podatkowe;
  • zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nieruchomość wykorzystywaną częściowo do prowadzonej działalności gospodarczej może nastąpić proporcjonalnie, wyłącznie w tej części, w której jest ona wykorzystywana do jej prowadzenia;
  • aby obliczyć część wydatków zaliczanych  do kosztów uzyskania przychodów możemy użyć kryterium powierzchniowego, choć nie może ono zostać zastosowane do wszystkich kategorii wydatków;
  • dobrym rozwiązaniem jest techniczna możliwość zastosowania liczników mediów (np. woda, prąd, gaz) do części wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej lub zamówienie odrębnych usług (np. dostęp do internetu) związanych wyłącznie z prowadzoną działalnością gospodarczą;
  • budynek lub mieszkanie możemy zaliczyć do środków trwałych i rozliczać koszty uzyskania przychodów poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych;
  • oprócz wydatków na bieżącą eksploatację możemy niekiedy zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów wydatki na remont/adaptację nieruchomości, wyposażenie, a także odsetki od kredytu na jej zakup;
  • mieszkanie lub dom wykorzystywany do działalności gospodarczej może być powodem odwiedzin urzędników skarbowych;
  • możliwa jest sytuacja przeprowadzenia kontroli podatkowej w domu lub mieszkaniu;
  • istnieje obowiązek zgłoszenia nieruchomości mieszkalnej w której prowadzona jest faktycznie działalność gospodarcza do lokalnych władz i opłacenie z tego tytułu podatku od nieruchomości;
  • podatek od nieruchomości wykorzystywanej do działalności gospodarczej może być nawet ponad trzydziestokrotnie większy niż od nieruchomości mieszkalnej;
  • prowadzenie działalności gospodarczej w domu lub mieszkaniu może rodzić problemy w zakresie prawa budowlanego związane ze zmianą sposobu użytkowania nieruchomości;
  • działalność gospodarcza w mieszkaniu może wymagać zgody spółdzielni mieszkaniowej, a także rodzić problemy w stosunkach ze wspólnotą mieszkaniową.

Jeżeli mielibyście Państwo problem z rozliczeniem podatkowym nieruchomości (domu/mieszkania) lub jej części w ramach prowadzonej działalności gospodarczej lub taka działalność powodowałaby inne problemy natury prawnej (związane z prawem budowlanym, stosunkami ze spółdzielnią mieszkaniową lub wspólnotą) napiszcie do mnie na blog@satkiewicz.pl – chętnie Wam pomogę!

Do przeczytania! 🙂

Pozdrawiam, Paweł Satkiewicz

Paweł Satkiewicz

Prawnik i doradca podatkowy
z kilkunastoletnim doświadczeniem.
Tropiciel podatkowych absurdów
i skuteczny doradca
w trudnych sprawach z fiskusem...

Autor wpisów

Paweł Satkiewicz

Prawnik i doradca podatkowy
z kilkunastoletnim doświadczeniem.
Tropiciel podatkowych absurdów
i skuteczny doradca
w trudnych sprawach z fiskusem...

Kategorie Artykułów