Paweł Satkiewicz
Przychody z najmu prywatnego nieruchomości są opodatkowane w preferencyjny sposób. Niestety korzyść od 2018 r. będzie mniejsza – przeczytaj jak wzrośnie opodatkowanie wynajmu!
Zasadniczo możemy rozróżnić dwa rodzaje najmu. Z jednej strony najem prywatny (który jest możliwy do opodatkowania podatkiem zryczałtowanym), z drugiej strony najem firmowy (opodatkowany w ramach prowadzonej działalności gospodarczej). Problemem jest faktyczny podział, bo definicji obu tych rodzajów najmu nie ma w prawie podatkowym. Fiskus zarzuca, że podatnicy prowadzą działalność gospodarczą, natomiast swoje przychody opodatkowują jako przychody z najmu (opodatkowane ryczałtowo). Przyjrzyjmy się zatem jak opodatkowany jest najem prywatny i jak zmieni się ryczałt od 2018 r.
Najem prywatny – opodatkowanie ryczałtem
Zostawiamy na boku wszystkie rodzaje najmu firmowego, prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej w ramach wynajmu oraz skala i okoliczności wynajmowania przez Ciebie nieruchomości nie wskazują na cechy działalności gospodarczej rozliczasz się zapewne ryczałtem.
Już po wprowadzeniu takiej formy rozliczenia najmu prywatnego spowodowało spore zainteresowanie podatników. Ryczałt jest prosty dla podatników i efektywny dla skarbówki. Dotychczas, nie ważne jakie kwoty osiągałeś z tytułu najmu, możesz wybrać formę opodatkowania przychodów z najmu według stawki 8,5 %. To oznacza, że wszystko co osiągniesz z tytułu wynajmu stanowi podstawę opodatkowania (nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodów).
Oczywiście możesz opodatkować taki najem na zasadach ogólnych (dla przychodów osiąganych poza działalnością gospodarczą), tj. wg skali podatkowej (18% lub 32%). Wówczas możesz rozliczyć podatkowo koszty związane z najmem. Jednak w przypadku osób fizycznych nie będących przedsiębiorcami ryczałt wiedzie prym. I nie ma się czemu dziwić.
Przychód opodatkowany ryczałtem można pomniejszyć o składki na ubezpieczenie społeczne i stratę z lat ubiegłych poniesioną z najmu i dzierżawy itp.
Co się zmieni od 2018 r.?
Ostatnio niemal wszystkie zmiany w podatkach mają jeden wspólny mianownik – uszczelnianie systemu podatkowego. Nieważne czy mowa o VAT czy o podatkach dochodowych. Uszczelnianie i basta! I tak się też stało z ryczałtem z tytułu najmu prywatnego. Wpadł do parlamentarnej maszynki z napisem “Uszczelnianie podatków” i zmienili zasady.
Od nowego roku ryczałt 8,5% będzie mógł zostać wybrany przez podatników, których roczny przychód z najmu poza działalnością gospodarczą nie przekroczy 100 000 PLN. Powyżej tej kwoty będzie możliwe stosowanie ryczałtu (choć pierwotnie był inny pomysł), z tym, że według stawki 12,5%. Oczywiście stawka ryczałtu 12,5% będzie od nadwyżki ponad równowartość 100 000 PLN. Do tej kwoty będzie ryczałt 8,5%.
Nie wiem co to ma wspólnego (tzn. domyślam się) z uszczelnianiem podatków. Dla mnie jest to po prostu podwyżka ryczałtu od najmu prywatnego. Zdaniem fiskusa w ten sposób będzie “uszczelniał system podatkowy” przed tymi, którzy powinni zarejestrować działalność gospodarczą i rozliczać dochody z najmu według zasad ogólnych (tj. skali podatkowej 18%/32% lub liniowo 19%). Tylko chyba nie tędy droga…
Warunki dla opodatkowania ryczałtowego
Naszą nieruchomość możemy wynająć, wydzierżawić (na gruncie modeli najmu i dzierżawy w Kodeksie cywilnym) albo wynająć w ramach najmu okazjonalnego (wynikającego z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego).
Tutaj mała dygresja. W zakresie najmu okazjonalnego wynajmujący ma pewne uproszczenia wobec najemcy (np. pozwala się mu dochodzić opróżnienia lokalu na podstawie oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji). Aby te uproszczenia zadziałały, w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, należy zgłosić fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Nie ma to jednak nic wspólnego z wybraniem formy opodatkowania ryczałtowego.
Organy podatkowe nie zgadzają się zazwyczaj na opodatkowanie ryczałtem, jako przychodów nie uzyskiwanych w ramach działalności gospodarczej, przychodów z najmu krótkookresowego (turystycznego). Np. wynajem pokoi w miejscowości turystycznej poprzez booking.com czy AirBnB. Fiskus twierdzi, iż przychody z takiego najmu powinny być opodatkowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Na ten temat pisałem przy okazji tego wpisu: https://podatki.blog/ulga-meldunkowa-i-inne-pulapki-podatkowe/. Pozytywem jest, że pojawiają się wyroki sądów administracyjnych, które kwestionują takie stanowisko fiskusa.
Zasadą jest opodatkowanie najmu (przez nieprzedsiębiorców) na zasadach ogólnych. Natomiast możliwość opodatkowania najmu ryczałtem istnieje o ile podatnik złożył naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenie o wyborze ryczałtu. Oświadczenie składa się do 20 stycznia roku podatkowego.
W przypadku jeżeli rozpoczynamy świadczyć najem w trakcie roku – oświadczenie o wyborze ryczałtu składa się do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnięto pierwszy przychód (w uproszczeniu – do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym zapłacono nam pierwszy czynsz). Nie później jednak niż do końca grudnia, jeżeli pierwszy przychód został osiągnięty w grudniu.
Powyższych terminów należy “pilnować”, gdyż nie jest możliwe ich przywrócenie. A w przypadku nie złożenia odpowiedniego oświadczenia o wyborze ryczałtu w terminie nie mamy możliwości preferencyjnego opodatkowania i musimy opodatkować najem według zasad ogólnych (tj. skali 18%/32%).
Na zakończenie dodam, że istotne jest odpowiednie skonstruowanie umowy najmu, tak aby pewne składniki (np. media) nie stanowiły przychodu wynajmującego. Poza tym zawsze trzeba rozważyć, czy jednak od ryczałtu nie będzie się opłacało opodatkować danego najmu na zasadach ogólnych. Jeżeli macie Państwo jakieś wątpliwości z rozliczeniem podatkowym najmu i potrzebujecie porady zapraszam na moją stronę: satkiewicz.pl jak również do kontaktu mailowego: blog@satkiewicz.pl.
Do przeczytania!
Pozdrawiam, Paweł Satkiewicz
